Quy định của pháp luật về mức thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Hiện có nhiều thắc mắc về mức thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư trong trường hợp cha mẹ để lại cho con cháu một phần đất vườn, đất nông nghiệp để xây nhà ở khi lập gia đình là khá cao, không hợp lý với thực tế thu nhập. Mức thuế chuyển đổi quy định như thế nào?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Nhà thổ cư Hà Nội

>>Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai,:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nhà thổ cư Hà Nội. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn:

2.1 Quy định pháp luật về mức thuế chuyển đổi

Về vấn đề này, Bộ Tài chính đã giải trình như sau:

Theo Hiến pháp và pháp luật, đất đai là thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu; thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng và thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sẽ được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng nhưng sẽ không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở; từ đó người sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

Từ đó, khi các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ nộp theo mức sau:

Sẽ thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ trong trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.

Sẽ thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất sẽ là giá đất quy định tại Bảng giá đất khi ưu đãi về giá đất tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở.

Sẽ được miễn hoặc giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở khi chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu do tách hộ đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

Sẽ được ghi nợ trên Giấy chứng nhận và được trả nợ dần trong thời hạn 5 năm nếu hộ gia đình, cá nhân nào chưa có khả năng về tài chính để nộp tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng. Người nạp thuế sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn trong trường hợp trả nợ trước hạn.

Như vậy, chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay quy định là phù hợp về quyền lợi, nghĩa vụ và ưu đãi hơn cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

2.2. Chi phí phải đóng là bao nhiêu?

Theo quy định của nhà nước tại khoản 2, điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ: Nếu được ủy ban nhân dân quận, thị xã, huyện cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân và gia đình phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính như sau:

• Nếu thực hiện thay đổi quyền sử dụng từ đất vườn, ao trong cùng một thửa đất sang làm đất ở thì chi phí bằng 50% mức chênh lệch giữa giá đất ở đối với đất canh tác.
• Nểu chuyển từ đất canh tác được nhà nước giao không thu tiền sử dụng thì thu tiền bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất ở với đất canh tác.

Giá bán các loại đất được quy định rõ ràng ở từng địa phương, do ủy ban nhân dân ban hành tại thời điểm có quyết định thay đổi mục đích sử dụng. Do đó nghĩa vụ tài chính sẽ khác nhau trong từng trường hợp và từng thời điểm.

Nếu đang có đất canh tác và mong muốn thay đổi mục đích sử dụng, bạn hãy tìm hiểu thông tin quy hoạch, sử dụng đất của địa phương. Mức giá hộ gia đình, cá nhân phải chi trả phụ thuộc vào thời điểm và vị trí đất. Muốn biết chính xác bạn cần tham khảo ý kiến, sự tư vấn của chính quyền địa phương.

Trong trường hợp có thắc mắc và rắc rối pháp lý, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn những thông tin chính xác, phù hợp với hoàn cảnh cá nhân. Hi vọng bài viết này thực sự hữu ích với bạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Nhà thổ cư Hà Nội

Vp luật sư Nhật Minh