Cấp sổ đỏ lần đầu là việc người dân đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp theo quy định của pháp luật đất đai. Luật sư tư vấn và giải đáp cụ thể:
1. Tư vấn thủ tục đăng ký xin cấp sổ đỏ lần đầu?
Thưa luật sư, Tôi xin gửi đến Quý công ty câu hỏi của gia đình tôi, Rất mong qúy cơ quan giúp đỡ va tư vấn cho chúng tôi giải quyết tốt công việc trên: Ông bà nội tôi có mảnh đất từ cha ông để lại 6 sào và có 2 người con trai. Năm 1991 do công tác dồn điền đổi thửa ông bà tôi tạm thời phân chia cho 2 người con trai là mỗi người 2 sào để làm cơ sở để nhận đất nông nghiệp.
Đến năm 1995 có 3 sổ đỏ cho 3 gia đình, Ông tôi và bố mẹ tôi, em trai bố tôi. Năm 2000 gia đình tôi họp lai để phân chia lai đất cho các cháu ( 3 cháu: tôi và 2 em con chú tôi) cả 3 gia đình đã bàn bạc họp và nhất trí với ý kiến của ông bà tôi. Chia làm 3 suất của em trai bố tôi để mỗi người một phần. Vì tôi là trưởng nam, bố tôi là người có công với cách mạng và ông bà tôi đã mời địa chính xuống đo đạc để tách số đất trên. Gia đình em bố tôi nhất trí với cách làm của địa chính, và ông nội tôi. Gia đình em bố tôi nhất trí cho gia đình tôi xây nhà và sinh hoạt trên mảnh đất đó cho tới nay. Gia đình tôi vẫn thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước đến năm 2013, 2 em tôi đã nhận được sổ đỏ, mà trong khi đó tôi vẫn không nhận được sổ đỏ. Tháng 10 gia đình tôi họp lại để làm sổ đỏ cho tôi. Cả 2 phía gia đình: Bố tôi và gia đình em trai bố tôi đã đồng ý và ký vào biên bản như cách phân chia của ông nội tôi một lần nữa để làm cơ sỏ gửi chính quyền xã giúp bố tôi làm sổ đỏ nhưng cho tới nay vẫn chưa được.
Xin hỏi quý cơ quan: Gia đình tôi có được cấp sổ đỏ của cơ quan chức năng không? nếu có chúng tôi nên làm như thế nào cho đúng để được hưởng tài sản và quyền nghĩa vụ thiêng liêng đó?
Người gửi: NV Truong
Luật sư tư vấn luật Đất đaigọi số:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở
Trả lời:
Chào bạn! Công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn Công ty xin được giải đáp như sau:
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn bắt đầu chia đất cho bạn là năm 2000, và từ thời điểm đó bạn là người sử dụng ổn định phần đất đã được chia, việc sử dụng cũng không có tranh chấp với anh em trong gia đình cũng như mọi người xung quanh. Đối chiếu theo quy định của Luật đất đai hiện hành bạn hoàn toàn có thể xin công nhận quyền sử dụng đất nếu chứng minh được việc sử dụng đất ổn định, không tranh chấp"
Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Bạn cần thực hiện năm bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Về hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đảm bảo các loại giấy tờ sau:
– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
– Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Thời gian giải quyết cho trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là 30 ngày. Trường hợp bạn đã nộp hồ sơ mà cơ quan có thẩm quyền không thực hiện cấp sổ theo quy định, bạn có thể làm đơn khiếu nại để có thể được giải quyết vấn đề vướng mắc của mình.
.
Hy vọng bạn sẽ đảm bảo được quyền lợi của mình và gia đình! Trân Trọng!
>> Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan: Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Vấn đề tài sản thừa kế và thủ tục xin cấp sổ đỏ?
Xin tư vấn giúp em về vấn đề này như sau: Sau giải phóng năm 1975, Nhà nước có hóa giá miếng đất ông bà nội em đang ở (chưa có giấy tờ gì hết), gia đình em có ông nội bà nội và 6 anh chị em.
Khi nhà nước hóa giá thì 5 anh chị em hùn tiền lại với nhau để mua lại miếng đất trên (trong đó người chị thứ 3 có cho mượn tiền để mua nhưng không có đứng tên trong giấy ủy quyền) và thống nhất cho người em gái thứ 5 đứng tên giấy ủy quyền miếng đất trên nhưng không được quyền bán, nếu bán phải được sự đồng ý của tất cả mấy anh em. Thời gian trôi qua đến nay, 4 anh chị em bị bệnh chết đi, trong nhà chỉ còn lại người chị thứ 3 và người em trai thứ 4, không có để lại di chúc gì cả (trong đó có người em thứ 5 đứng tên ủy quyền).
Xin cho em hỏi trong trường hợp này, muốn cấp lại giấy chứng quyền sử dụng đất cho một trong 2 người trên hoặc con cháu, dâu,… đứng tên thì cần những thủ tục gì? Khi làm sổ đỏ thì có cần 2 người còn sống trên và con cháu, dâu, … phải ký các giấy tờ có liên quan trong lúc làm sổ đỏ hay không? Đồng thời, nếu muốn bán đi miếng đất trên thì theo pháp luật có phải chia đều cho 2 người trên hoặc con cháu, dâu,…hay không? (hiện giờ trong hộ khẩu tại miếng đất trên do người em thứ 4 đứng tên)?
Xin tư vấn giúp em, em chân thành cảm ơn.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở
Trả lời:
Xin chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho luật Nhà thổ cư Hà Nội. Chúng tôi xin được trả lời bạn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, hiện tại chỉ còn 2 người còn sống, 4 người đã chết và không có di chúc. Con, cháu của người đã chết sẽ được hưởng thừa kế đối với phần đất của người đã chết đó, còn phần của 2 người còn sống thì vẫn thuộc sở hữu của họ.
Để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, trước hết những đồng sở hữu mảnh đất (người con thứ 3 và thứ 4 còn sống) và những người thừa kế của những người đã chết cần làm thủ tục kê khai di sản. Cụ thể như sau:
Trước tiên, bạn cần nộp 1 bộ hồ sơ cho phòng công chứng, bao gồm bản sao công chứng các giấy tờ sau:
– Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế
– CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: cha, mẹ và người nhận di sản thừa kế
– Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
– Giấy chứng tử của những người đã chết
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản
Tiếp đó, Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại UBND phường nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng.
Nếu đồng ý với thông báo của công chứng viên, vào ngày hẹn, người thừa kế mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận di sản thừa kế.
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, việc thừa kế không theo di chúc (thừa kế theo pháp luật) được quy đinh như sau:
. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Những người thừa kế theo quy định tại Đièu 676 được phép thừa hưởng phần tài sản từ người đã chết.
Sau khi kê khai di sản, sẽ đến bước làm thủ tục cấp sổ đỏ. Nếu diện tích mảnh đất đủ để chia cho các đồng sở hữu và người thừa kế, thì làm thủ tục tách thửa. Còn nếu tất cả thống nhất để 1 người đứng tên thì cần có văn bản uỷ quyền phân định rõ quyền lợi của từng người. Khi bán đất thì quyền lợi cũng được chia tương ứng. Tất cả các thủ tục đều cần có chữ kí của các đồng sở hữu và người thừa kế.
:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
* Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.
+ Trích lục hoặc trích đo..
+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.
+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).
+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB – nếu có).
+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).
+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).
+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).
+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).
+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng quatổng đài Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
3. Tư vấn cấp sổ đỏ và chuyển đổi từ đất ruộng sang đất ở?
Xin chào luật sư! Tôi xin hỏi luật sư vấn đề sau: Đất ở mà gia đình tôi đang ở hiện nay vừa mới lấy sổ đỏ về, được ký duyệt tháng 12/2014. UBND XÃ nói năm 2009 đã đo lại đất ở nhưng bố tôi ( đã mất năm 2011 ) không nói cho chúng tôi biết hoặc GĐ tôi không rõ nên không biết là đã đo lại đất hay chưa. Nay gia đình tôi xin cấp thì đã có sổ và vừa lấy sổ về nhưng phần đất ruộng gần đường liên thôn xã lại không nằm trong sổ đỏ nhà tôi.
Đất gia đình tôi đang ở từ đời ông cha và nay đến đời tôi. ( Mẹ tôi hiện vẫn còn ). Nhưng do bố tôi lúc còn sống khó tính nên giấy tờ về sử dụng đất gia đình tôi không có vì 1 vài lý do bố tôi không đồng ý và cứ ở. Vừa qua gia đình tôi họp gia đình nên chia đất cho 3 anh em trai, giờ anh trai tôi đang xây nhà không báo với UBND, UBND Xã không biết hoặc biết cũng không thấy ý kiến gì. Tôi lo sau này sẽ phức tạp nên hỏi Quý luật. Giờ gia đình tôi phải làm sao và làm những thủ tục gì để đất ruộng anh trai tôi đang xây được có sổ đỏ và được phép xây nhà ạ.?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: V.H
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở
Trả lời:
Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Được biết đất ở mà gia đình bạn đang ở hiện nay vừa mới lấy sổ đỏ về, được ký duyệt tháng 12/2014. UBND xã nói năm 2009 đã đo lại đất ở nhưng bố bạn( đã mất năm 2011 ) không nói cho bạn biết hoặc gia đình bạn không rõ nên không biết là đã đo lại đất hay chưa. Nay gia đình bạn xin cấp thì đã có sổ và vừa lấy sổ về nhưng phần đất ruộng gần đường liên thôn xã lại không nằm trong sổ đỏ nhà bạn. Và hiện nay anh trai bạn đang xây nhà trên phần đất ruộng không nằm trong sổ đỏ này, vậy để anh trai bạn có sổ đỏ và được phép xây nhà thì chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, Xin điều chỉnh lại phần diện tích trong sổ đỏ.
Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề điều chỉnh chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích trên sổ đỏ như sau:
" Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."
Đối với trường hợp của gia đình bạn, cần xác định thời điểm bố bạn còn sống, UBND xã có đo lại đất gia đình bạn để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trong gia đinh bạn không ai biết trừ bố bạn, xác định thời điểm đó diện tích thực tế với sổ đỏ chênh lệch (qua đo đạc) nhưng việc đo đạc do ai thực hiện, liệu đã chính xác chưa? Giả sử nếu chính xác là đất của bạn thừa 2m2, thì phần diện tích đất ruộng này có ai tranh chấp không? Có được những chủ đất xung quanh ký xác nhận giáp ranh chưa?.Nếu bạn đã thực hiện hết những điều trên và phần đất ruộng của gia đình bạn hoàn toàn không có tranh chấp, bên cạnh đó bạn có cung cấp thông tin gia đình bạn đang ở từ đời ông cha và nay đến đời bạ,mẹ bạn hiện vẫn còn thì gia đình bạn nên liên hệ với cơ quan Tài nguyên – Môi trường (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có mảnh đất trên) để trước hết sẽ yêu cầu đo đạc lại một cách chính xác phần đất cho gia đình bạn để anh trai bạn xây nhà được hợp pháp.
Trong trường hợp khi đo đạc lại mà diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại giấy chứng nhận. Trường hợp này bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)
+ Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng.
Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất này thì gia đình bạn nên thực hiện vệc xin cấp lại sổ đỏ để điều chỉnh lại diện tích đất đo đạc sai. Từ đó anh em bạn được cấp lại giấy chứng nhân quyền sử dụng đất thì thực hiện chia phần đất gia đình bạn có và phần đất ruộng sau khi điều chỉnh nằm trong sổ đỏ.
Thứ hai, Sau khi gia đình bạn xin được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất ruộng này.Và hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên anh trai bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được trên mảnh đất ruộng. Anh trai bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở). Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của anh trai bạn được thực hiện như sau:
+ Hồ sơ bao gồm: Tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân xã (UBND xã chuyển lên cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Thời hạn và trình tự giải quyết: Trong thời hạn không quá bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng ký, chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chỉnh lý và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý đến nơi đã nhận hồ sơ để trả lại người đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua tổng đài Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp. Trân trọng./.
4. Thủ tục cấp sổ đỏ khi chuyển nhượng?
Kính gửi Văn phòng Luật Nhà thổ cư Hà Nội! Luật sư Cho em hỏi: em vừa mua miếng đất ở Nhà Bè, nhưng khi sang tên để vợ chồng em đứng tên sổ đỏ thì ủy ban không cấp sổ mới cho vợ chồng em, mà vẫn giữ sổ cũ (của chủ đất cũ), chỉ có điều chỉnh phía dưới ghi là chuyển nhượng cho vợ chồng em Ủy ban giải thích, luật mới là mỗi lần mua bán không đổi sổ, mà phải qua 4-5 chủ thì mới đổi sổ cho tiết kiệm.
Vậy cho em hỏi có đúng không ạ? vì tụi em vay ngân hàng, ngân hàng giữ sổ, em sợ sau 15 năm trả nợ xong không biết sổ đó có đúng là sở hữu của vợ chồng em không?
Em cảm ơn!
Luật sư tư vấn Luật dân sự, đất đai trực tuyến:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
Theo quy định tại Điêu 17 và Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMTQuy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:
a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;
b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
d) Đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp, đăng ký thay đổi nội dung thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai;
đ) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký cho thuê, thuê lại đất; xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại đất;
e) Hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân hoặc ngược lại; chuyển đổi công ty; chia, tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp không thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
g) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên, thay đổi thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ;
h) Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;
i) Thay đổi về hạn chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
k) Thay đổi về nghĩa vụ tài chính đã ghi trên Giấy chứng nhận;
l) Thay đổi về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận; chứng nhận bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp;
m) Thay đổi thông tin về số hiệu thửa; diện tích thửa do đo đạc; tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất;
n) Chuyển mục đích sử dụng đất;
o) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
p) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
q) Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
r) Nhà nước thu hồi một phần diện tích của thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
s) Đính chính nội dung trên Giấy chứng nhận đã cấp do có sai sót trong quá trình viết hoặc in;
t) Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất có thửa đất được tách ra để cấp riêng một Giấy chứng nhận.
2. Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:
a) Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật;
b) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
d) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản này;
đ) Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng;
e) Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
g) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
h) Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;
i) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;
k) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp
Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột "Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý" trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:
1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).
Ví dụ: "Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001";
– "Để thừa kế cho ông Trần Văn C, CMND số 020908683 và vợ là bà Nguyễn Thị D, CMND số 020908685, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010675.TK.002";
– "Chuyển quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CQ.003";
Như vậy, việc Ủy ban không cấp sổ mới cho vợ chồng chị mà chỉ ghi điều chỉnh ở phía dưới là đã chuyển nhượng cho vợ chồng chị là đúng quy định của pháp luật. Sau khi có phần điều chỉnh đó, vợ chồng chị đã là chủ sở hữu đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.
Trân trọng./.
5. Diện tích đất tối thiểu là bao nhiêu thì được cấp sổ đỏ tại Khánh Hòa?
Thưa luật sư, Tôi sống tại Khánh Hòa và có một mảnh đất mặt tiền 6 m, chiều sâu 15 m. Tôi đã xây nhà trên một nửa diện tích đó (3x15m) nay tôi muốn bán nhà đã xây. Vậy xin hỏi luật sư phần đất còn lại của tôi là 3 x15m có đủ điều kiện tách thửa không?
Cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên tỉnh khách Hòa về Diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở (sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai).
Thửa đất được phép tách thửa phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;
+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;
+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.
+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;
+ Bề rộng của thửa đất ≥ 4 m;
+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m.
+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;
+ Bề rộng của thửa đất ≥ 3 m;
+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 3 m.
a) Thửa đất tiếp giáp đường quốc lộ, tỉnh lộ, hương lộ, liên thôn, liên xã:
+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;
+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;
+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.
b) Đối với các đảo:
+ Diện tích tối thiểu là 40m2;
+ Bề rộng của lô đất ≥ 4m;
+ Chiều sâu của lô đất ≥ 4m.
c) Các khu vực khác còn lại.
+ Diện tích của thửa đất ≥ 60 m2.
+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;
+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.
Như vậy, căn cứ theo khoản 1của Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND bạn cần căn cứ xem thửa đất của bạn giáp với mặt đường có lộ giới ở mức độ nào để xem có đủ điều kiện tách thửa hay không. Nếu đất của bạn thuộc điểm C, khoản 1 (+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2; + Bề rộng của thửa đất ≥ 3 m; + Chiều sâu của thửa đất ≥ 3 m.) thì Bạn đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật hiện hành.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
6. Xin cấp sổ đỏ lần đầu phi nộp những loại tiền gì?
Kính gửi công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội, tôi đang có một trường hợp mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Gia đình tôi có mua một mảnh đất từ năm 2005 nhưng chưa có sổ đỏ. Hiện tại gia đình tôi đang muốn làm sổ đỏ thì luật sư tư vấn giúp tôi là tôi phải nộp những loại tiền gì để được cấp sổ đỏ? Cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Khi cấp sổ đỏ lần đầu thì bạn sẽ phải nộp những loại tiền sau:
Điểm a, khoản 1, điều 103 Luật dất đai năm 2013 quy định:
Điều 107. Các khoản thu tài chính từ đất đai
1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;
Đồng thời Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
Theo đó thì Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức sử dụng đất ở từng địa phương là khác nhau được thể hiện trong Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành. Tiền sử dụng đất phải nộp cho diện tích đất trong và ngoài hạn mức là khác nhau phụ thuộc vào thời gian sinh sống ổn định trên đất, có nhà ở hay công trình xây dựng khác hay không
Khoản 1, điều 2, nghị định số 40/2016/NĐ-CP quy định:
Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất.
Đồng thời điều 5, nghị định số 40/2016/NĐ-CP quy định:
Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Theo đó thì nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, và căn cứ tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ %. Cụ thể tại khoản 1, điều 7, nghị định số 40/2016/NĐ-CP quy định:
Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.
Dựa vào căn cứ trên thì mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ % là 0.5%. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.
Chi phí khác khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.
Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyếnĐăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Nhà thổ cư Hà Nội
Vp luật sư Nhật Minh
