Giải quyết tranh chấp đất đai với chủ đất liền kề?

Một trong những tranh chấp thường gặp nhất trong lĩnh vực đất đai là tranh chấp giữa các hộ liền kề (hàng xóm của nhau) trong quá trình quản lý, sử dụng, xây dựng nhà ở… thường phát sinh các tranh chấp.

1. Giải quyết tranh chấp đất đai với chủ đất liền kề?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề như sau: Mảnh đất mà bà A, bà B sở hữu là đất thừa kế của cha mẹ, đã làm thủ tục tách thửa, sổ hồng riêng biệt (A và B là chị em ruột). Khi bà A bán cho tôi, đã làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất (công nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sử dụng đất nhà ở trên đất). Giấy tờ sổ hồng đã sang qua tên tôi, và bà A có làm 1 cam kết viết tay là bàn giao toàn bộ phần nhà ở trên đất cho tôi toàn quyền sử dụng (nếu có đập phá phải trả lại mảnh đất trống cho bên bà B). Tuy nhiên, vào tháng 9/2014 chúng tôi đã hoàn thành việc mua bán sang nhượng giấy tờ hoàn tất thì bên bà A vẫn chưa giao trả đất lại cho bên tôi, bà A đã trì hoãn việc giao đất đến tháng 02/2015 (khoảng 5 tháng), và để cho mẹ của bà A ở tại đất của tôi.

Sau đó, bên tôi muốn thương lượng với bà B về việc đập phần nhà trên đất để tôi tiến hành cho thuê đất của tôi. Bên bà B đã không đồng ý hợp tác việc xây ranh giới cũng như việc đập phần nhà để trả đất trống cho 2 bên mà cố tình kéo dài thời gian. Tôi đã nộp đơn lên UBND phường để mời bà B về làm việc thì bà B không về UBND phường làm việc với tôi. Tôi không thể chờ đợi việc trì hoãn của bà B nên đã nhờ Sở Tài nguyên môi trường vào tiến hành việc đo đạc ranh giới, và mời UBND phường xuống chứng kiến định vị ranh giới giữa 2 thửa đất. Bà B cho rằng bà A bán đất cho tôi chứ không bán nhà, và bà B muốn đập toàn bộ tòa nhà để trả lại đất trống cho tôi. Nay tôi muốn hỏi văn phòng luật sư những câu hỏi như sau:

– Phần nhà trên đất của tôi mua, tôi có phải được toàn quyền sử dụng như theo hợp đồng mua bán và thỏa thuận giữa tôi với bà A (chủ đất cũ) không?

– Hành động cản trở của bên bà B, nếu có tranh chấp ra tòa, khi đập phá toàn bộ công trình giao trả đất trống cho 2 bên thì tôi muốn bà B phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại về thời gian, tiền bạc… cho tôi có được không?

– Nếu bà B cố tình trì hoãn, tôi có thể cho thuê phần đất của tôi trong thời gian này được không?

Kính mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

1.1. Phần nhà trên đất của bạn nhận chuyển nhượng phải được toàn quyền sử dụng như theo hợp đồng mua bán và thỏa thuận giữa hai bên không?

Khi bạn và bà A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có thêm thỏa thuận về việc bà A cho phép bạn được toàn quyền sử dụng công trình – nhà xây dang dở, trên đất. Căn cứ thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giao dịch của các bên phát sinh từ năm 2015 thì khi đó sẽ áp dụng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và Chương XXVIII Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, phần thỏa thuận này của 2 bên hoàn toàn hợp pháp và được pháp luật tôn trọng, bảo vệ. Hơn nữa, việc thỏa thuận giữa bạn và bà A có được lập thành văn bản, cho thấy rằng có cơ sở cho việc thực hiện thỏa thuận giữa 2 bên, bạn cũng đã làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của bạn. Do đó, bạn hoàn toàn được quyền sử dụng phần nhà trên đất như thỏa thuận giữa bạn và bà A. Tuy nhiên, khi sử dụng phần nhà đó bạn phải đảm bảo không làm ảnh hưởng, xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của cộng đồng, cá nhân khác.

1.2. Hành động cản trở của bên bà B, nếu có tranh chấp ra tòa, khi đập phá toàn bộ công trình giao trả đất trống cho 2 bên thì bà B có phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại về thời gian, tiền bạc… cho bạn không?

Tại thời điểm hiện nay, nếu hành động cản trở của bà B là sai, không có căn cứ và gây thiệt hại cho bạn về thời gian, tiền bạc… thì khi khởi kiện tại Tòa án bạn hoàn toàn có thể đưa ra yêu cầu buộc bà B phải chịu toàn bộ chi phí thiệt hại, mức thiệt hại này bạn có thể căn cứ Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 để yêu cầu bà B bồi thường cho bạn, trong đó thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm: Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; Thiệt hại khác do luật quy định.

Tuy nhiên, việc bà B có phải chịu trách nhiệm bồi thường chi phí thiệt hại cho bạn hay không còn phụ thuộc vào các chứng cứ, tài liệu mà các bên đưa ra, từ đó Tòa án sẽ đưa ra quyết định.

1.3. Nếu bà B cố tình trì hoãn, bạn có thể cho thuê phần đất của bạn trong thời gian này được không?

Phần đất bạn đã nhận chuyển nhượng từ bà A đúng theo quy định của pháp luật và bạn cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, bạn hoàn toàn có quyền cho thuê phần đất của bạn. Tuy nhiên, việc cho thuê phần đất bạn nên đảm bảo rằng việc cho thuê và sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến diện tích đất của bà B và phần công trình nằm trên đất của bà B.

>> Xem thêm:Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu? Thủ tục khởi kiện ra tòa thực hiện như thế nào?

2. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai giữa bố với bà nội và cô ruột?

Kính chào Nhà thổ cư Hà Nội, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Nhà em có một mảnh đất được ông bà để lại cho bố em từ năm 2004, hồ sơ thửa đất và những biên lai nộp thuế từ năm 2004 đứng tên bố em, đến năm 2007 ông nội em mất, năm 2011 bà em đòi lại mảnh đất này cho cô em không đi lấy chồng, bố em không đồng ý trả lại vì gia đình mâu thuẫn nhau nên có tranh chấp.

Sau đó, bố em có nhu cầu làm sổ đỏ nhưng xã không đồng ý vì đất đang tranh chấp, nhưng bà em đưa ra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do Phó Chủ tịch huyện ký thì thật hay là giả ạ? Tiếp theo, bà và cô kiện xuống huyện, huyện giải quyết quyền sử dụng đất thuộc về bố em, sau đó bà và cô chuyển đi nơi khác ở, đến năm 2015 bố em phá nhà cũ đi để xây nhà thờ thì bà em không đồng ý và viết đơn lên xã, Phó Chủ tịch xã hòa giải không được thì Phó Chủ tịch xã lại đình chỉ bố em không được xây tiếp vì bà không đồng ý, nhưng lại không có văn bản chính thức mà chỉ nói miệng không. Phó Chủ tịch xã nói nếu bà đồng ý thì được xây, bà không đồng ý thì khi nào bà chết, bố em mới được xây và sử dụng mảnh đất này. Vậy em muốn hỏi là:

1. Bây giờ bố em tiếp tục xây thì có đúng luật không, hay phải làm các thủ tục gì ạ?

2. Bố em sẽ phải làm gì để đề phòng việc bà có thể “lách luật” (do cô chú thân với cán bộ ủy ban).

Em xin chân thành cảm ơn!

>>Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

2.1. Bây giờ bố bạn tiếp tục xây thì có đúng luật không, hay phải làm các thủ tục gì?

Căn cứ quy định của Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 thì tất cả các trường hợp xây dựng công trình thì đều cần phải xin Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng. Do vậy, nếu bây giờ bố bạn muốn tiếp tục xây dựng thì phải xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại Điều 92 Luật xây dựng năm 2014, thì điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình tuyến ngoài đô thị như sau:

“Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị

1. Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.

2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.”

Khoản 3, 4, 5 Điều 91 Luật xây dựng năm 2014 được quy định như sau:

“3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.”

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật xây dựng năm 2014 như sau:

“2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế”.

Trong trường hợp hồ sơ của bố bạn đầy đủ và đáp ứng đủ điều kiện quy định nêu trên thì cơ quan cấp phép xây dựng phải có nghĩa vụ tiếp nhận hồ sơ của bố bạn, viết biên nhận và có nghĩa vụ cấp cho bạn giấy phép xây dựng cho bố bạn trong thời hạn quy định.

– Nếu đã đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng, mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng từ chối cấp với lý do đất đang có tranh chấp là không có cơ sở, thì bố bạn có thể làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để khiếu nại về hành vi này.

– Nếu đã có giấy phép xây dựng theo đúng quy định thì Ủy ban nhân dân xã không được đình chỉ thi công công trình của bố bạn vì đất đó đã được giải quyết dứt điểm bằng một bản án của Tòa án và Quyền sử dụng đất đã thuộc về bố bạn rồi.. Nếu ủy ban nhân dân cấp xã vẫn đình chỉ thi công công trình của bố bạn thì bố bạn có thể làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để khiếu nại về vấn đề này.

2.2. Để phòng việc bà có thể “lách luật” cản trở bố bạn

– Nếu việc tặng cho mảnh đất đó được tặng cho đúng pháp luật thì bố bạn cần hoàn thiện thủ tục sang tên bất động sản từ tên ông bạn sang tên bố bạn, phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp ngược lại, mảnh đất được cho không đúng pháp luật như ngừoi tặng cho bị lừa dối, ép buộc, không có văn bản tặng cho, hợp đồng tặng cho/giấy tặng cho không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì bà, bố, cô bạn phải hoàn tất việc chia tài sản chung đó rồi làm thủ tục tách thửa sang tên từng phần của từng người theo quy định của pháp luật

>> Xem thêm:Tranh chấp đất đai phải kiện ở đâu và Kiện như thế nào?

3. Tranh chấp đất đai 18 năm chưa được giải quyết?

Xin chào luật sư! Gia đình tôi có một miếng ruộng và chúng tôi vẫn đang thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước về miếng ruộng đó. Nhưng hiện tại, miếng ruộng đó đang bị người khác chiếm giữ để canh tác. Gia đình chúng tôi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với miếng ruộng đó và hiện nay chúng tôi đang yêu cầu chính quyền địa phương cấp nhưng không được giải quyết. Tranh chấp đã 18 năm nay nhưng chưa được giải quyết. Mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi để lấy lại miếng ruộng. Tôi cảm ơn!

>>Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến,: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Theo như nội dung thư bạn trình bày, bạn không đề cập rõ gia đình bạn có các loại giấy tờ nào chứng mình quyền sở hữu đối với giá trị quyền sử dụng đất của mảnh đất đó. Vì thế, với trường hợp của bạn,nếu tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, có thể có hai lựa chọn như sau theo qui định của Luật Đất đai năm 2013:

Trường hợp 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 theo thủ tục hành chính như sau:

-Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Trường hợp 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng hòa giải không thành hoặc sau 45 ngày hòa giải theo quy định mà Ủy ban xã không giải quyết cho bạn thì bạn có quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã lập biên bản hòa giải không thành, làm cơ sở để nộp đơn cho Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Như vậy, dù bạn yêu cầu cơ quan nào giải quyết tranh chấp của mình thì cũng phải chuẩn bị đầy đủ chứng cứ để khẳng định quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng của mảnh đất. Các giấy tờ thể hiện sự mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hay các hóa đơn nộp thuế sử dụng đất sẽ là chứng cứ có giá trị chứng minh quyền của gia đình bạn với mảnh đất đang có tranh chấp. Việc xem xét bên nào có quyền với mảnh đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Về việc không được giải quyết yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bạn có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để họ giải thích lý do vì sao trường hợp của bạn chưa được giải quyết. Nếu phát hiện có hành vi hành chính trái pháp luật, bạn có thể khiếu nại lên cơ quan cấp trên của cơ quan này hoặc khởi kiện hành vi, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước để được giải quyết.

>> Xem thêm: Tư vấn về vấn đề tranh chấp đất đai và quyền thừa kế?

4. Tư vấn tranh chấp đất đai ngoài bìa đỏ?

Chào Nhà thổ cư Hà Nội. Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp: Đất đai ngoài vùng phạm vi bìa đỏ nhưng thuộc phạm vi sử dụng của bên A (đất này không thuộc đất của bên nào cả vì bên địa chính năm 1993 đã cắt thừa nên để hoang nhưng nay thuộc trong phạm vi sử dụng của bên A) mà bên B đòi lấn chiếm xây dựng thì có vi phạm pháp luật không? Xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến,:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy theo quy định pháp luật thì người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới tức là sử dụng trong phạm vi thuộc quyền sở hữu của mình. Do đó nếu anh B có hành vi xây dựng ngoài phạm vi ranh giới đất của mình là trái quy định của pháp luật nên căn cứ Điều 205 Luật đất đai năm 2013 quy định về giải quyết tố cáo về đất đai thì cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Dẫn chiếu đến khoản 1 Điều 2 Luật Tố cáo của Quốc hội, số 03/2011/QH13:

“1. Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức.”

Căn cứ Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với hành vi lấn, chiếm đất:

– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

– Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

– Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

Ngoài hình phạt tiền thì người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, đồng thời, buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi vi phạm.

Về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn, chiếm đất thì căn cứ khoản 2 Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền xử phạt vi phạm đối với mức phạt tiền đến 5.000.000 đồng, còn Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền xử phạt với mức phạt tiền đến 50.000.000 đồng.

Cũng theo quy định khoản 1 Điều 31 Luật tố cáo năm 2011 thì bạn cần thực hiện thủ tục tố cáo hành vi vi phạm của bạn B tới Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có diện tích đất trên về hành vi của ông B. Tuy nhiên, bạn cũng cần cân nhắc rằng, việc bên A sử dụng cũng không phải là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, công nhận sử dụng quyền sử dụng đất cho A, chỉ là A đang sử dụng lâu nay, hành vi này của A cũng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đất theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP.

>> Xem thêm:Giải quyết tranh chấp đất đai trong quá trình mua bán nhà đất?

5. Tư vấn về tách thửa và thủ tục tranh chấp đất đai?

Kính chào Nhà thổ cư Hà Nội, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Gia đình tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007, bố tôi có làm hợp đồng tặng cho ba con trai năm 2012. Tháng 12/2014, bố tôi làm thủ tục tách sổ đỏ cho các con để các con ra ở riêng và làm nhà. Người hàng xóm giáp ranh một phần đất của nhà tôi đã kiện bố tôi lấn chiếm đất trong khi nhà bà vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

UBND phường đã hòa giải hai lần không thành, cho đến nay đã quá lâu mà chưa thấy giải quyết được. Phường tư vấn là để lại phần đất gần chỗ tranh chấp, tách các ô đất khác. Hiện giờ, bố tôi làm thủ tục tách sổ đỏ cho 2 con trai lớn để làm nhà ở riêng, đã hoàn thiện hồ sơ và nộp tại UBND thành phố nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lời dừng lại vì đất đang có tranh chấp.

Vậy tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn:

1. Trong trường hợp này gia đình tôi tách thửa đất được không?

2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến,: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

5.1. Điều kiện tách thửa

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai theo Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai 2013. Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn có làm hợp đồng tặng cho ba con trai năm 2012 nhưng lại chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên cho ba người con, đến năm 2014 mới bắt đầu làm thủ tục. Khi đó, tại thời điểm làm sổ đỏ, tách sổ cho ba người con thì bố bạn phải làm thủ tục tặng cho trước khi yêu cầu tách thửa vì mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2007.

Do đó, theo Điều 188 Luật này quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất….”

Theo thông tin mà bạn cung cấp, mảnh đất mà bố bạn trong quá trình thực hiện việc tách sổ đỏ đã xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc này vi phạm điều kiện quy định tại điều luật trên: “Đất không có tranh chấp“. Để có thể tách sổ, trước hết cần giải quyết việc tranh chấp này.

Trừ trường hợp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2007 là cấp cho hộ gia đình bạn thì căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Lúc này, gia đình bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định kể cả khi đang có tranh chấp. Tuy nhiên, để có thể tách thửa được thì gia đình bạn cần đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa và điều kiện và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

5.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Để giải quyết tranh chấp đất đai thì cần tiến hành các cách như sau:

Cách 1: Hòa giải tranh chấp đất đai

Thủ tục này được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp của bạn, hòa giải tại cơ sở đã được tiến hành hai lần nhưng vẫn không đạt được mục đích. Bởi vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, gia đình bạn cần phải yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập biên abrn hòa giải không thành để căn cứ vào biên bản đó bạn sẽ tiến hành các bước tiếp theo như dưới đây.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…”

Do đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nếu gia đình bạn quyết định giải quyết vụ việc này bằng con đường Tòa án thì gửi đơn ra tòa án cấp huyện nơi có bất động sản xảy ra tranh chấp căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Xem thêm:Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ?

6. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bố mẹ đi nước ngoài?

Xin chào Nhà thổ cư Hà Nội, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà em có sang đất từ ngày 16/03/1992 làm giấy viết tay do 3 anh em nhà kia là A, B, C sang đất và ký tên với cha em, hai bên rõ ràng. Gia đình em sử dụng đến nay không có tranh chấp gì. Nay em của 3 người trên là D đòi lại phần đất đã sang tên, nhà em đang trồng mía trên đất, cô D và chồng cô D vào tự ý nhổ mía bỏ xuống mương, chặt cây xoài của nhà em. Gia đình em thiệt hại rất nhiều, cô D còn kêu người chuẩn bị đào đất nhà em. Anh hai em đã nhờ chính quyền địa phương can thiệp nhưng cô D vẫn ngang nhiên thực hiện. Hiện tại, cha mẹ em đang ở nước ngoài không có nhà. Vậy anh em phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Mong luật sư giải đáp giúp em.

>>Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, vì hiện nay, cha mẹ bạn đang ở nước ngoài, do đó, để thay mặt cha mẹ bạn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, cha mẹ bạn có thể làm hợp đồng ủy quyền ghi nhận nội dung ủy quyền cho bạn thực hiện toàn bộ thủ tục để giải quyết tranh chấp.

Cha mẹ bạn có thể đến đại sứ quán của Việt Nam hoặc lãnh sự quán của Việt Nam ở nước mà cha, mẹ bạn đang cư trú để lập văn bản ủy quyền, sau đó mới gửi về cho anh em bạn để đại diện bố mẹ bạn thực hiện các thủ tục theo quy định tại khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng năm 2014 về việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài:

“1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.”

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Nhà thổ cư Hà Nội

Vp luật sư Nhật Minh