Làm thế nào để được cấp sổ đỏ với đất khai hoang?

Việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất khai hoang ở Việt Nam diễn ra rất phổ biến. Vậy, làm sao để hợp thức hóa phần tài sản trên đất và xin cấp sổ đỏ đối với phần đất khai hoang theo quy định của pháp luật hiện nay:

1. Làm thế nào để được cấp sổ đỏ với đất khai hoang?

Kính chào Luật Nhà thổ cư Hà Nội, tôi có thắc mắc sau mong được giải đáp: Gia đình tôi có khoảng 20m2 đất khai hoang từ năm 1980 trở về, đây là khu vực ven đường, bố mẹ tôi vẫn để trồng lúa, đất này không nằm trong quy hoạch nào của nhà nước cả. Vậy gia đình tôi có được sử dụng đất để chuyển sang làm công trình kiên cố không?

Người gửi: Q.V.N

2. Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

Kính chào Luật Nhà thổ cư Hà Nội, tôi có thắc mắc sau mong được giải đáp: Gia đình tôi có khoảng 40m2 đất khai hoang từ năm 1983 trở về đây khu vực ven hồ, bố mẹ tôi vẫn để trồng rau không nằm trong quy hoạch nào của nhà nước cả. Vậy gia đình tôi có được cấp sổ đỏ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Mai Linh

>> Luật sư tư vấn luật Đất đaigọi số:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Diện tích 20m2 đất mà gia đình bạn khai hoang được, bố mẹ bạn vẫn sử dụng để trồng lúa, hiện nay, có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Gia đình bạn phải được công nhận quyền sử dụng đất trước rồi mới được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Trường hợp của bạn là trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Và khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

"a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy tờ xác nhận đất sử dụng ổn định. lai dài, không có tranh chấp: Hóa đơn đóng tiền thuế đất; Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp do Ủy bân nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này bạn phải gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì ngay trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn chuẩn bị thêm Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đich phi nông nghiệp.

>> Tham khảo ngay: UBND xã có quyền thu hồi đất khai hoang không?

3. Tư vấn đền bù đất khai hoang và cây đã trồng trọt trên đất?

Chào luật sư, cho em hỏi đất nhà em là mẹ em cùng các bác tự khai hoang và trồng trọt trên đất. Nay nhà nước muốn đền bù để làm khu công nghiệp vậy cho em hỏi là việc đền bù ấy sẽ như thế nào? Cảm ơn luật sư.

– Bùi Hà My –

>> Luật sư trả lời: Đất khai hoang có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất hay không?

4. Chuyển đổi đất khai hoang lên thổ cư có được không?

Kính chào luật sư. Tôi xin hỏi luật sư câu hỏi như sau: bố mẹ tôi có một mảnh đất trồng hoa màu từ những năm 1990 do khai hoang và được công đoàn nông trường giao cho sử dụng, qua nhiều năm, hiện nay gia đình tôi trồng diện tích đất này là một số cây lâu năm.

Do nhu cầu của gia đình muốn chuyển mảnh đất này sang đất thổ cư để làm nhà, vậy gia đình tôi cần phải làm những thủ tục gì? Diện tích đất khoảng 400m2, đất không có tranh chấp, mảnh đất này nằm gần bờ sông Bứa gần cầu 30-4 của thị trấn Thanh Sơn, huyện Thanh Sơn, tỉnh Phú Thọ? Kính mong được luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!

– Hieu Vu –

>> Luật sư trả lời: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thực hiện như thế nào?

5. Có được cấp sổ đỏ trên mảnh đất khai hoang không?

Thưa luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp: Hiện nay, gia đình tôi có một mảnh đất được mua từ năm 1990 có giấy tờ viết tay giữa bên mua và bên bán nhưng mảnh đất mua đấy là đất khai hoang không có giấy tờ đất. Trong thời gian sử dụng, gia đình tôi nộp thuế đầy đủ. Vậy xin luật sư cho biết là mảnh đất đó có thể làm sổ đỏ được không? Gia đình tôi hiện muốn xây nhà trên mảnh đất đấy có được không? Mong nhận đươc câu trả lời sớm nhất từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi:N.V.N

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến,:Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Trước tiên, gia đình bạn hãy làm Sổ đỏ rồi mới tiến hành xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở để xây nhà.

Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 và Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định thì: Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

+ Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.

Như vậy, bạn có thể dựa vào biên lai nộp thuế và các giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm cơ sở chứng minh đất của bạn đã được sử dụng ổn định, từ đó xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này.

Với việc xây nhà trên mảnh đất, trường hợp của bạn áp dụng khoản 5 Điều 103 Luật đất đai 2013 để xác định diện tích đất ở và sau khi xin Giấy phép xây dựng nhà ở thì bạn được xây nhà trên diện tích đất ở đã xác định như sau:

"Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này."

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

6. Tư vấn về việc thuê đất đối với đất khai hoang?

Xin chào Công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội: Tôi xin trình bày qua như sau: hiện nay, gia đình tôi đang sinh sống trên mảnh đất mà bố mẹ tôi khai hoang từ năm 1989, với diện tích là 1.200 m2, nhưng không có một loại giấy tờ gì với UBND xã.

Tôi vẫn chưa được xã cấp giấy tờ tạm thời sử dụng đất hay bìa đỏ thổ cư, đất đó cũng chưa phù hợp khu dân cư, không phải đất tranh chấp với ai, cũng vẫn chưa nằm trong dự án nào của nhà nước, hiện nay UBND xã đang yêu cầu gia đình tôi ký hợp đồng thuê đất 5 năm để nộp thuế và UBND xã quản lý đất. Vậy tôi xin hỏi gia đình tôi có nên ký hợp đồng 5 năm như vậy không hay gia đình yêu cầu UBND xã cấp giấy tờ chứng minh đất khai hoang trước năm 1993? Rất mong sự phản hồi của Công ty Luật Nhà thổ cư Hà Nội. Xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật đấ đai trực tuyến: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở

Trả lời:

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó, thì có hai trường hợp mà gia đình bạn có thể căn cứ vào để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì bạn không nói rõ khu vực bạn ở đâu nếu ở địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn thì bạn có thể xin được giấy chứng nhận ngay cả trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch xây dựng tại địa phương bạn. Còn trong trường hợp thuộc khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013thì diện tích này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng thì bạn mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn bởi Nghị định 43/2014 Hướng dẫn chi tiết thi hành một sô điều của Luật đất đaithì các trường hợp cho thuê đất với thời hạn 05 năm thì chỉ đối với quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường thị trấn. Như vậy, bạn cần xác định rõ nguồn gốc cuả diện tích đất này, mục đích sử dụng đất trên hồ sơ địa chính cấp xã. Nếu diện tích đất này là đất công ích của xã bạn, thì bạn chỉ được ký hợp đồng thuê đất tối đa 05 năm/lần. Còn nếu phần đất này của gia đình bạn được khai hoang từ năm 1989, chưa được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thuộc vào diện tích đất thuộc quản lý, sử dụng của cơ quan, tổ chức nào thì gia đình bạn được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo nội dung: Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ở hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Nhà thổ cư Hà Nội.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Nhà thổ cư Hà Nội

Vp luật sư Nhật Minh